A chi spettano le spese per interventi ordinari e straordinari, per il miglioramento dell’immobile, per introdurre degli elementi nuovi, per sistemare un guasto?

La casa che hai preso in affitto qualche mese fa comincia ad avere bisogno di qualche ritocco più o meno importante. Si tratta di un appartamento non proprio nuovo, anzi: ha qualche decennio alle spalle e li dimostra tutti. Forse per quello ti è risultata più interessante dal punto di vista economico: non trattandosi di un immobile moderno, il proprietario non poteva chiedere un canone molto elevato. Ora, però, le spese cominciano ad aumentare, visto che si rendono necessari alcuni interventi. Ed essendo la prima volta che sei in locazione, ti chiedi nella casa in affitto chi paga i lavori di manutenzione.

La legge [1] stabilisce una precisa suddivisione delle spese tra il proprietario e l’inquilino. Inoltre, anche la Cassazione [2] si è pronunciata sulla differenza in tema di rimborsi tra la manutenzione della casa in affitto, le opere di riparazione, i miglioramenti, le addizioni, le innovazioni. Vediamo cosa dice la legge riguardo ai lavori di manutenzione e come viene interpretata dai giudici di legittimità.

Il Codice civile stabilisce in linea generale che il proprietario della casa in affitto deve farsi carico di tutte le riparazioni necessarie «eccettuate quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del conduttore», cioè dell’inquilino. Quest’ultimo dovrà assorbire le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione delle cose mobili, salvo patto contrario.

Più nello specifico, la legge che disciplina le locazioni [3] prevede che l’inquilino (a meno di patti diversi) affronti le spese per:

L‘inquilino deve pagare queste spese entro due mesi dalla richiesta e, comunque, dopo avere ricevuto dal proprietario – se richiesto dallo stesso conduttore – l’indicazione specifica e i documenti giustificativi dei costi da sostenere

Con un’ordinanza tutto sommato recente, la Cassazione è scesa nei particolari di chi paga i lavori di manutenzione nella casa in affitto, distinguendo tra i vari tipi di intervento da fare e di spesa da sostenere.

Vivere quotidianamente una casa comporta, per forza di cose, il deterioramento di alcuni beni. Per quanto l’inquilino ne abbia cura, il tempo passa il conto e l’usura è inevitabile. Si rende, dunque, necessario prima o poi un intervento di manutenzione o di ristrutturazione, ad esempio di un rubinetto, della maniglia di una porta, dell’anta di un mobile della cucina, ecc.

Le spese relative a questi lavori sono a carico dell’inquilino, cioè della persona che vive nell’appartamento e che ha firmato il contratto di locazione, anche se a provocare il danno sono stati i figli o la signora che aiuta nelle pulizie della casa.

Discorso diverso se il danno dipende dal fatto che la cosa è vetusta (ad esempio una caldaia o una tapparella rovinate dal tempo). In questo caso, è il proprietario a dover affrontare la spesa di manutenzione o di sostituzione del bene.

A meno che il guasto sia stato provocato dall’inquilino (ad esempio, il tubo dello scarico del wc che si rompe perché il conduttore ha buttato dentro qualche oggetto che non doveva finire nel water e la tubazione otturata è finita per saltare), i lavori di manutenzione nella casa in affitto per un guasto spettano al proprietario. È il caso della tubatura dell’acqua che scoppia per motivi non addebitabili all’inquilino o della muffa nelle pareti causata da un’infiltrazione.

Nel caso in cui il padrone di casa non ne voglia sapere di pagare queste spese o di far riparare il guasto, l’inquilino può portarlo in tribunale o, addirittura, recedere dal contratto se si tratta di un guasto ad una parte importante dell’immobile (la finestra che non si chiude, la caldaia che non parte, ecc.) che lo rende completamente inutilizzabile (e non solo in parte).

Tuttavia, il proprietario dell’appartamento non può immaginare o sognare di notte che c’è un intervento di manutenzione straordinaria da fare: dovrà essere l’inquilino a segnalarglielo in modo da dargli la possibilità di intervenire quanto prima. Nel caso in cui il locatore sia irreperibile e l’intervento debba essere fatto con urgenza (si pensi, appunto, alla caldaia che non va in pieno inverno), il conduttore può farsi carico della spesa di riparazione e poi comunicarla al proprietario per ottenerne il rimborso.

Spettano all’inquilino le spese per il miglioramento della casa in affitto, purché vengano effettuate con diligenza e senza modificare la destinazione d’uso dell’immobile. Anche nel caso in cui questi interventi comportino un aumento del valore economico della casa (e, quindi, un domani il proprietario possa affittarla applicando un canone più alto), il conduttore non avrà diritto ad alcun rimborso, a meno che ci sia un accordo in tal senso con il proprietario.

Se quest’ultimo approva espressamente questi lavori, sarà infatti tenuto a riconoscere all’inquilino un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore della cosa al momento della riconsegna.

La manutenzione della casa in affitto può anche riguardare delle addizioni, cioè dei lavori volti ad aggiungere all’appartamento delle parti autonome. È il caso della pergotenda o della tenda da sole. In quest’ultimo caso, quello della tenda da sole facilmente separabile dall’immobile al momento di riconsegnarlo al proprietario, quest’ultimo può trattenerla pagando all’inquilino un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se, invece, non sono separabili senza che l’immobile ne subisca danno (potrebbe essere il caso del condizionatore d’aria) il locatore ne diventa proprietario senza essere tenuto a rimborsare l’inquilino, a meno che ci sia un aumento di valore del bene, nel qual caso vale quanto detto per i lavori di miglioramento della casa.

Infine, se il proprietario esegue dei lavori per realizzare qualche innovazione nell’appartamento rispetto a quando l’ha dato in affitto (un nuovo locale ricavato con delle pareti in cartongesso per soddisfare una sua esigenza, ad esempio), dovrà affrontare lui la spesa e dovrà anche evitare che tale innovazione tolga all’inquilino in modo apprezzabile la possibilità di godere del bene.

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